Pollution sonore et loyers: Le silence est d’or

22.11.2011 - Les Suisses aiment vivre au calme. Le trafic joue donc un rôle croissant dans l’évaluation des biens fonciers. Avec l’aide de l’OFEV, la Banque cantonale de Zurich a développé une méthode permettant de calculer précisément la perte de valeur immobilière due à la pollution sonore

Jusqu’au 2 août 2010, 20 000 voitures et camions défilaient ici chaque jour. De nombreux immeubles étaient négligés, les loyers bas, les rendements faibles. Maintenant, la Weststrasse est en passe de devenir une rue résidentielle plantée d’arbres, où les logements sont convoités
© Stefan Hartmann

Le vacarme du trafic est un fléau de notre temps, se plaignent les uns - un mal nécessaire lié à notre niveau de vie, relativisent les autres. «Les nuisances sonores du trafic routier, aérien et ferroviaire ont été minimisées trop longtemps», préviennent les spécialistes tels que Fredy Fischer, chef de la section Chemins de fer et aménagement du territoire au sein de la division Lutte contre le bruit à l'OFEV. Car les nuisances acoustiques passent souvent pour fugaces et donc négligeables. Mais avec l'accroissement de la mobilité, les gens sont de plus en plus nombreux à être dérangés par le trafic, surtout la nuit. Pour beaucoup, il devient toujours plus difficile de se détendre.

Le bruit commence à nuire à la santé à partir de 40 décibels (dB) la nuit et de 50 dB le jour. Il peut provoquer des troubles du sommeil, de la tension, des crises cardiaques et des dépressions. Il occasionne des coûts externes de la santé estimés à 120 millions de francs par an.

Des pertes exorbitantes. Mais la pollution sonore a encore un autre impact économique: elle dévalue les immeubles. Les pertes - qui se traduisent surtout par des baisses de rendement des loyers - se chiffrent à un milliard de francs par an. Malgré les efforts investis dans l'assainissement des infrastructures de transport existantes - notamment par la construction de parois antibruit le long des autoroutes et des voies ferrées - et dans la mise en œuvre de protections acoustiques en cas de nouvelles installations, 1,3 million de personnes sont exposées quotidiennement à des immissions nuisibles ou incommodantes en Suisse - et la tendance est à la hausse. 

Le phénomène touche principalement les zones urbaines, où il est difficile de réaliser des ouvrages techniques de protection en raison du manque d'espace. Dans les villes et agglomérations, 17% des logements sont exposés à un bruit routier excessif.

Le trafic routier dévalue les immeubles. Un environnement résidentiel bruyant dévalue l'immobilier: le long de la Weststrasse à Zurich, autrefois très fréquentée, les loyers étaient inférieurs de 8 à 10% en moyenne à ceux du quartier. En outre, cette rue illustre un autre phénomène: «Beaucoup de bâtiments situés à proximité immédiate d'axes routiers à grande circulation sont négligés parce que les propriétaires considèrent qu'il ne vaut pas la peine de les assainir vu leur faible rendement locatif; leur bilan énergétique s'en ressent», explique Fredy Fischer. Ce manque d'investissement marque le début de l'engrenage: dans les quartiers à affectation mixte, les boutiques ferment, l'endroit perdant de son attrait. Les locataires qui peuvent se le permettre déménagent. Les bas loyers et les immeubles mal entretenus éloignent les investisseurs, et le délabrement s'accélère.

Des mesures de modération du trafic peuvent radicalement changer la situation: le contournement ouest de Zurich était à peine ouvert, en août 2010, et la Weststrasse transformée en zone 30 que les prix de l'immobilier ont monté en flèche. Des assainissements longtemps négligés sont devenus séduisants compte tenu des perspectives de rendement. Les loyers ont déjà augmenté de 40%.

Une banque de données à l'OFEV. La demande de zones d'habitation calmes continuera à croître. Car le trafic routier, ferroviaire et aérien va augmenter massivement d'ici à 2030 - de 15 à 29% rien que pour la route et le rail, selon les estimations. L'évolution du niveau sonore dans les zones résidentielles est donc intéressante pour le secteur immobilier. Grâce à la banque de données SonBase mise au point par l'OFEV, il est possible depuis 2009 d'évaluer uniformément et à large échelle l'ampleur des nuisances actuelles et futures en Suisse. Cet outil recense les principales sources de bruit - les routes (75'000 km), le rail (3000 km) et le trafic aérien (70 aérodromes) - ainsi que les surfaces, personnes, logements, immeubles et postes de travail concernés. Il permet aussi de calculer des scénarios reflétant par exemple l'introduction de revêtements silencieux ou un transfert du trafic de la route au rail.

Silence, s'il vous plaît! Les données rassemblées dans un système d'information géographique (SIG) permettent d'analyser la pollution sonore à laquelle est exposé l'immobilier. On peut ainsi calculer les coûts entraînés par le bruit routier ce qui vaut son pesant d'or pour investisseurs et propriétaires. Des économistes de la Banque cantonale de Zurich (BCZ) ont présenté en juin 2011 une analyse très complète des zones habitables. En 2004, ils avaient déjà mis au point un modèle «hédoniste» de détermination des variables liées au site pour l'évaluation de l'immobilier. La méthode hédoniste part du principe que le loyer dérive des caractéristiques du logement - vue, équipement, proximité de mâts à haute tension. Mais jusqu'à présent, il manquait des données acoustiques précises pour une évaluation à petite échelle. Il fallait se contenter d'informations sur la proximité d'axes de trafic bruyants. Grâce à SonBase, la BCZ a pu combler cette lacune. Son étude, parue en allemand sous le titre Ruhe bitte! («Silence, s'il vous plaît!»), recense toutes les surfaces habitables de Suisse.

Dans ce tableau, les pourcentages déduits de la situation macroscopique et microscopique (pollution sonore incluse) définissent la valeur du logement. Ainsi, par exemple, chaque décibel (dB) de bruit routier dépassant la valeur limite d’immission réduit le rendement du loyer de 0,19 %.

La route omniprésente.L’étude de la BCZ montre que l’impact sur les loyers est différent selon le type de bruit. Le passage de trains entraîne une plus forte réduction que le trafic routier: chaque décibel supplémentaire dépassant la valeur seuil de 40 dB la nuit et de 50 dB le jour correspond à une baisse de loyer de 0,26% (voir tableau). La baisse est de 0,19% pour la circulation routière et de 0,11% pour le trafic aérien.
Fredy Fischer relativise ces résultats: «Il est vrai que, dans des cas isolés, les trains occasionnent la baisse la plus forte. Mais globalement, le trafic routier est plus problématique, car il concerne bien davantage de logements.»
Les zones résidentielles exposées à plusieurs types de bruit sont doublement pénalisées. Certains quartiers de Glattbrugg (ZH) sont beaucoup moins rentables que des zones équivalentes calmes. Un exemple: un quatre-pièces de 120 mètres carrés avec balcon et garage situé entre la gare d’Opfikon, l’autoroute A1 et le prolongement de la piste de décollage de l’aéroport de Zurich-Kloten se loue 9% moins cher qu’ailleurs. Le propriétaire perd 250 francs par mois à cause du niveau sonore.Plus de six logements locatifs sur dix.Pour des raisons d’accès aux données, l’étude de la BCZ ne recense que les immeubles locatifs. Grâce au portail internet Homegate, la banque a pu consulter des annonces publiées entre 2002 et 2010 pour un total de 660’000 appartements répartis dans 160’000 immeubles. Résultat: 60% sont dévalués par le bruit routier et 4% par le passage des trains. Selon la BCZ, ces données sont fiables, car les prix indiqués correspondent aux loyers payés.
La situation est quelque peu différente pour les propriétés privées – maisons familiales, villas ou propriétés par étages (PPE): les prix de vente publiés ne sont souvent que des prix de départ qui peuvent fortement baisser ou augmenter par la suite. «L’importance du bruit est probablement plus grande encore pour les maisons privées ou les PPE que pour les immeubles locatifs», remarque Fredy Fischer. Mais contrairement aux loyers mensuels transparents, les prix finaux d’une vente ne sont guère contrôlables.Stefan Hartmann

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Dernière modification 22.11.2011

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